Discussion:
mutuo senza agibilità
(troppo vecchio per rispondere)
Mario de Filippi
2009-06-29 17:45:10 UTC
un mio amico deve (vorrebbe) comprare comprare un rustico da
ristrutturare.
La banca non gli dà il mutuo perchè non ha l'agibilità.
Ovvio! Se è da ristrutturare! Cacchio non potevano dirglielo
prima? Ha fatto tutto, compromesso, versato caparra, etc. e
ora gli dicono che non gli danno il mutuo.
Roba da pazzi.
Sapete quali banche non mettono questo vincolo?
Peraltro, correggetemi se sbaglio, se poi uno ristruttura,
l'ipoteca sarà su un immobile che acquisterà sensibilmente
valore, per non parlare del fatto che già la banca ha il
culo parato per via dell'assicurazione che fa pagare sul
mutuo.
Pareri?
ciao.
--
Mario de Filippi
LucaS
2009-06-29 18:36:42 UTC
Post by Mario de Filippi
un mio amico deve (vorrebbe) comprare comprare un rustico da
ristrutturare.
Credo che l'unica soluzione sia quella di un mutuo edilizio su stato
avanzamento lavori.
Ciao
LucaS
Mario de Filippi
2009-06-29 18:57:54 UTC
On Mon, 29 Jun 2009 20:36:42 +0200, LucaS
Post by LucaS
Post by Mario de Filippi
un mio amico deve (vorrebbe) comprare comprare un rustico da
ristrutturare.
Credo che l'unica soluzione sia quella di un mutuo edilizio su stato
avanzamento lavori.
il problema non sono i soldi per la ristrutturazione ma i
soldi per l'acquisto. Poi il mio amico ristrutturerà con le
sue risorse (se non ho capito male cosa è il mutuo in stato
avanzamento lavori).
--
Mario de Filippi
LucaS
2009-06-29 20:48:51 UTC
Post by Mario de Filippi
il problema non sono i soldi per la ristrutturazione ma i
soldi per l'acquisto. Poi il mio amico ristrutturerà con le
sue risorse (se non ho capito male cosa è il mutuo in stato
avanzamento lavori).
Se la banca finanziasse il solo acquisto, assumerebbe come garanzia reale
un rustico che, non avendo agibilità/abitabilità, ha un valore commerciale
alquanto limitato.
Il cd valore aggiunto è dato da opere che lei non vedrà e che non ha la
certezza che saranno realizzate; sopratutto in quali termini
Da imprese specializzate, che garantiscono anche i lavori?
Oppure in economia, grazie al lavoro (in nero) del muratore pensionato?
Il discorso sarebbe più ampio, ovviamente.
Sarebbe opportuno valutare il tipo di ristrutturazione necessaria e questo
può stabilrlo una perizia.
Sarebbe poi opportuno valutare quanto incidono le spese di istrutturazione
rispetto a quelle di acquisto.
Difficile giudicare da qui ma resto del parere che il SAL sia l'unica
soluzione.
ciao
LucaS
Mario de Filippi
2009-06-30 16:10:05 UTC
On Mon, 29 Jun 2009 22:48:51 +0200, LucaS
Post by LucaS
Se la banca finanziasse il solo acquisto, assumerebbe come garanzia reale
un rustico che, non avendo agibilità/abitabilità, ha un valore commerciale
alquanto limitato.
150.000 come da perizia di agenzia immobiliare che lo aveva
in carico, è una cascina molto grande e molto bella e anche
messa bene strutturalmente, al di là della "corteccia" e
degli impianti da fare ...
Post by LucaS
Il cd valore aggiunto è dato da opere che lei non vedrà e che non ha la
certezza che saranno realizzate; sopratutto in quali termini
Da imprese specializzate, che garantiscono anche i lavori?
sì, come da DIA che verrebbe aperta dopo l'acquisto
Post by LucaS
Oppure in economia, grazie al lavoro (in nero) del muratore pensionato?
no no ... si deve fatturare tutto anche per avere le
agevolazioni fiscali (esempio pannelli solari)
Post by LucaS
Sarebbe opportuno valutare il tipo di ristrutturazione necessaria e questo
può stabilrlo una perizia.
70.000-80.000 euro, tempi circa 3-4 anni: la banca avrebbe
poi un'ipoteca su un immobile con enorme valore aggiunto
Post by LucaS
Sarebbe poi opportuno valutare quanto incidono le spese di istrutturazione
rispetto a quelle di acquisto.
Difficile giudicare da qui ma resto del parere che il SAL sia l'unica
soluzione.
proveremo, grazie mille per il tempo che mi hai dedicato,
buon tutto.
--
Mario de Filippi
LucaS
2009-06-30 19:36:54 UTC
Post by Mario de Filippi
150.000 come da perizia di agenzia immobiliare che lo aveva
in carico, è una cascina molto grande e molto bella e anche
messa bene strutturalmente, al di là della "corteccia" e
degli impianti da fare ...
Sono nato ed ho vissuto per anni in una cascina di circa 5.000 mq con
stalle, scuderie e tanti di quei fienili che giocare a nascondino da ragazzi
era uno spasso :-) e so bene che "molto grande" significa molto bello ma
anche molti problemi; problemi spesso visibili e prontamente valutabili ed
altrettanto spesso non visibili e valutabili se non con la perizia di un
bravo architetto.
I fienili sono belli da rivalutare ma bisogna vedere bene lo stato di
conservazione delle strutture lignee ed orditure dei tetti.
Le stalle o scuderie, generalmente sottostanti ad essi , sono ampie e
spaziose ma sono nate per ospitare animali su uno spesso fondo di paglia,
non esseri umani.
Hai idea dell'umidità che può risalire dal terreno nei muri se la
ristrutturazione non è fatta più che a regola d'arte?
Metti in conto, alla fine, che la cascina è un piccolo microcosmo di
insetti di ogni specie ed altri animali più o meno simpatici che, negli
anni, hanno ricavato il loro spazio vitale.
Se tale spazio è ben radicato non c'è ristrutturazione che li debelli.
Non per scoraggiarti ma sei pronto, insieme con la tua famiglia, alla
sfida? :-)
In buona sostanza, i costi di ristrutturazione di un immobile di questo tipo
possono lievitare in progressione geometrica e sopratutto imprevista, man
mano che si presentano problemi nuovi non preventivamente valutati.
Consiglio spassionato, al dilà del discorso mutuo, non fidarti della
perizia della sola agenzia.
Assumi un bravo e quotato tecnico, pagandolo quello che devi e
commissionagli una perizia tecnica completa sia sul valore attuale che sui
costi di ristrutturazione.
Dopo, secondo me, decidi con calma.

Buona fortuna
LucaS
Mario de Filippi
2009-07-01 19:11:54 UTC
On Tue, 30 Jun 2009 21:36:54 +0200, LucaS
Post by LucaS
Sono nato ed ho vissuto per anni in una cascina di circa 5.000 mq con
stalle, scuderie e tanti di quei fienili che giocare a nascondino da ragazzi
era uno spasso :-) e so bene che "molto grande" significa molto bello ma
anche molti problemi; problemi spesso visibili e prontamente valutabili ed
altrettanto spesso non visibili e valutabili se non con la perizia di un
bravo architetto.
certo, ma è stata parzialmente ristrutturata ed è stata
anche abitata dai muratori che alcuni anni fa hanno fatto i
primi lavori: il piano terra è in condizioni molto buone, e
in passato non era abitata da animali ma da persone :-)
Post by LucaS
Hai idea dell'umidità che può risalire dal terreno nei muri se la
ristrutturazione non è fatta più che a regola d'arte?
sì, abbiamo già appurato che non è disastrosa
Post by LucaS
Metti in conto, alla fine, che la cascina è un piccolo microcosmo di
insetti di ogni specie ed altri animali più o meno simpatici che, negli
anni, hanno ricavato il loro spazio vitale.
non è questo il caso, è molto meglio di molti appartamenti
moderni, la struttura è fatta bene, e anche le travi sono in
buone condizioni
Post by LucaS
Se tale spazio è ben radicato non c'è ristrutturazione che li debelli.
Non per scoraggiarti ma sei pronto, insieme con la tua famiglia, alla
sfida? :-)
non ci devo andare io, sto solo aiutando questo mio amico
che ci tiene molto e secondo noi alla fine dei lavori verrà
una cosa molto bella
Post by LucaS
In buona sostanza, i costi di ristrutturazione di un immobile di questo tipo
possono lievitare in progressione geometrica e sopratutto imprevista, man
mano che si presentano problemi nuovi non preventivamente valutati.
tutto valutato, ci sono professionisti che l'hanno visionato
e che hanno presentato un progetto da terminare (e da
modificare un pelino)
Post by LucaS
Consiglio spassionato, al dilà del discorso mutuo, non fidarti della
perizia della sola agenzia.
era solo un riferimento
Post by LucaS
Assumi un bravo e quotato tecnico, pagandolo quello che devi e
commissionagli una perizia tecnica completa sia sul valore attuale che sui
costi di ristrutturazione.
è già stato fatto, il problema è la banca che non vuole
schiodarsi, e ne stiamo cercando un'altra
Post by LucaS
Dopo, secondo me, decidi con calma.
già fatto, grazie :-))
--
Mario de Filippi